안녕하세요! 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 집합건물 관리단 집회의 해결사 총회원스탑입니다😊
오늘은 집합건물 공용부분에 대해서, 그리고 이를 누가, 어떻게 관리하는지 살펴보려고 합니다.
공용부분이란?
집합건물에서 ‘공용부분’은 ‘전유부분’을 제외한 나머지 ‘공용으로 사용되는’ 부분을 말합니다.
예를 들어 지붕이나 복도, 계단, 외벽, 옥상, 엘리베이터 복도, 주차장 등이 있습니다.
이들은 모든 구분소유자를 위한 것으로 특정인이 소유하거나 관리할 수 없습니다.
관리 비용은 구분소유자 각각이 소유하고 있는 전유부분의 크기에 비례합니다.
그리고 이는 구분소유자 각각의 의결권 크기나 마찬가지입니다.
공용부분, 어떻게 관리하나요?
현행법상 공용부분 관리는 적법한 관리단집회에서 적법한 의결을 통해 정해야 합니다.
그렇다면 관리단집회에서 공용부분의 변경에 대해 의결하려면 어떻게 해야 할까요?
‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 살펴볼까요?
현행법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률. 약칭 ‘집합건물법’) 일부를 잠시 살펴보겠습니다.
제15조(공용부분의 변경)
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회 결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
▶ 제15조에서 알 수 있듯이, 비용이 많이 들지 않는 개량 사항에 대해선 구분소유자 및 의결권 과반수로 의결 가능합니다. 그 외의 경우 일반적으로는 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)
① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.
② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정해야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 한다.
1. 설계의 개요
2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법
4. 변경된 부분의 용도
5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
7. 대지사용권의 변경에 관한 사항
8. 그 밖에 규약으로 정한 사항
▶ 구분소유자의 권리에 변동이 있는 중요한 공용부분 변경사항에 대해선 구분소유자 및 의결권 4/5 이상의 결의가 필요합니다.
① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.
▶ 제16조제1항에서는 위의 15조제1항, 15조제2항을 제외하고 관리단집회의 통상의 집회결의로 결정한다고 명시돼 있습니다.
▶ 제16조제3항에서는 제16조제1항에 대해 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시돼 있습니다.
즉 적법하게 규약을 제정 또는 개정해, 공용부분을 관리하는 주체나 방법을 정할 수 있습니다.
만약 규약을 통해 관리위원회에서 공용부분을 관리한다면?
어떤 공용부분에 대해 관리하는지 구체적으로 표현해야 합니다.
그럼, 집합건물 관리규약 제정 또는 개정은 어떻게 할까요?
관리 규약을 만들거나 바꾸려면, 이 또한 적법한 관리단집회를 통해 의결해야 합니다.
관리단 구성원은 별도 절차를 거쳐 생성되지는 않습니다. 구분소유자로서 전유부분에 대해 등기를 완료하면
자동으로 구성원이 됩니다.
그리고 관리규약을 제정 및 개정하려면 일반 통상 안건보다 훨씬 높은 동의율이 필요합니다.
구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상 동의를 받아야 관리규약을 제정 또는 개정할 수 있습니다.
즉 전체 구분소유자 중 75%의 동의가 필요하고, 동의한 소유자가 보유한 전유 면적 또한 75% 이상이여야
한다는 의미입니다. 그리고 이 75%라는 높은 동의율을 충족하기는 현실적으로 매우 쉽지 않습니다.
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