이 콘텐츠는 도시정비법 및 시행령, 주요 고등법원 및 대법원 판례, 서울시 질의회신집 등을 참조하여
누구나 쉽게 문제를 해결하실 수 있도록 정리한 가이드입니다.

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정비사업에서는 공사, 용역, 계약 등 조합원에게 금전적 부담을 주는 의사결정이 자주 발생합니다.
이런 계약은 무조건 도시정비법(구법 기준) 제24조 제3항 제5호에 따라 총회의 의결을 거쳐야 합니다.

하지만 실무에서는 이런 말이 종종 나옵니다.

• “급해서 일단 계약 먼저 체결하고 총회 추인은 나중에 받자.”

• “감사는 집행권이 없으니 책임이 없지 않나?”

• “작은 계약인데 굳이 총회까지 거쳐야 하나?”

오늘은 이러한 사례에 대한 판례를 소개해드리고자 합니다.

(1) 사건 배경

1) 주택재개발조합의 임원은 총회의 의결 없이 상가 인테리어 공사 도급계약을 체결했습니다.
이 계약은 조합원에게 새로운 금전적 부담을 발생시키는 계약이었지만 예산에도 없고, 총회의 사전 의결도 없는 상태였습니다.

(2) 이 계약 추진 과정에는 업무집행 임원이 아닌 감사(監事)도 관여했습니다.

(3) 검찰은 이들을 “총회의 의결 없이 조합원 부담 계약을 체결한 행위”로 기소했습니다.

(2) 양 측의 주장

① 임원·감사 측 주장

• “나중에 총회에서 추인하면 문제 없다.”

• “사업 진행을 위해 불가피하게 계약을 체결했다.”

• “감사는 집행 권한이 없으므로 책임이 없다.”

② 검찰 주장

• 법에서 말하는 ‘총회의 의결’은 사전 의결이 원칙이다.

• 조합원에게 부담을 주는 계약은 반드시 사전 승인받아야 한다.

• 감사도 실질적으로 계약 추진에 관여했다면 공동정범이다.

(2) 양 측의 주장

① 임원·감사 측 주장

• “나중에 총회에서 추인하면 문제 없다.”

• “사업 진행을 위해 불가피하게 계약을 체결했다.”

• “감사는 집행 권한이 없으므로 책임이 없다.”

② 검찰 주장

• 법에서 말하는 ‘총회의 의결’은 사전 의결이 원칙이다.

• 조합원에게 부담을 주는 계약은 반드시 사전 승인받아야 한다.

• 감사도 실질적으로 계약 추진에 관여했다면 공동정범이다.

(3) 법원의 판단

법원은 조합 측 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.
총회 의결 없는 계약은 명백한 도시정비법 위반이라는 입장입니다.

① 총회의 의결은 사전 의결이 원칙이다.

법원은 다음 이유로 사전 의결을 필수로 봤습니다.

• 조합원 권리·의무에 직접 영향을 주는 사항이므로 조합원이 미리 의견을 낼 절차적 보장이 필요

• 계약이 먼저 체결되면 원상회복이 어렵고 조합원 의사결정이 왜곡될 수 있음

• 사후 추인이 되더라도 이미 발생한 위법이 소급하여 사라지지 않음

② 사전에 계약 목적·내용·부담 규모를 개략적으로 공개해야 한다.

사업 특성상 세부 내용까지 모두 결정할 수는 없더라도, 조합원에게 다음 내용은 반드시 미리 알려야 한다고 판시했습니다.

• 계약 목적

• 주요 내용

• 조합원이 부담해야 할 금액의 규모(개략적 수준에서 허용)

③ 감사도 공동정범이 될 수 있다

감사는 집행권이 없지만, 계약 추진 과정에 실질적으로 관여했다면 조합원 부담 계약을 체결한 행위에 함께 책임을 지게 됩니다.

즉, 감사는 집행권이 없으니 처벌할 수 없다” 는 주장은 법적으로 인정되지 않게 됩니다.

(4) 정리, 시사점

✔ 결론

• 조합원에게 부담이 되는 계약이라면 총회의 사전 의결이 필수!

• 사후 추인이 있더라도 이미 위법행위는 성립

• 감사도 계약 추진에 관여했다면 공동정범이 됨

✔ 현업에서 이렇게 대응하세요! 

1. “일단 계약부터, 총회는 나중에” 는 매우 위험

2. 조합원에게 비용 부담이 발생한다면 사전에 목적·내용·비용을 공개해 미리 의결받아야 함

3. 감사도 책임 발생 가능하므로 감사의 역할에 대해 교육 필요

4. 전자총회·전자투표 시스템을 통해 사전 의결 과정을 명확히 남기는 것이 문제 예방의 가장 효율적인 방법! 

 

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