이 콘텐츠는 추진위원회가 조합설립 단계에서 반드시 검토해야 하는 토지등소유자 및 동의자 수 산정 기준을 법령·판례에 따라 정리한 가이드입니다.

빠르고 안전하게! 정비사업의 새로운 기준이 되다.
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정비사업에서 추진위원회 승인과 조합설립 인가는 모두 동의율로 결정됩니다.
그리고 이 동의율의 기반이 되는 핵심 지표가 바로 토지등소유자 수의 정확한 산정입니다.

토지등소유자 수를 정확하게 계산하지 못할 경우

1. 동의율에 오류가 생기게 된다.
2. 관할 행정청에서 반려를 하게 된다.
3. 이에 따라 사업 승인이 지연된다.
4. 최악의 경우 조합설립단계 자체가 무효가 되는 등

여러 가지 문제가 생길 수 있습니다. 


실제 저희 서비스를 사용하고 계신 조합 현업에서의 조합 이야기를 들어 보면
등기부 기준, 세대 기준, 신탁 관계, 비법인사단, 지상권 등 권리 구조가 다양하고 복잡해
동의자 산정부터 난관이신 준비위, 추진위 분들이 너무나 많습니다.

특히 권리관계가 복잡한 경우 필지 수와 소유자 수를 혼동하거나,
신탁부동산·공유지·소재불명자 처리 기준을 잘못 적용해 동의율 전체가 뒤틀리는 사례가 꽤 많습니다.
구청에서도 이 부분을 주로 물어보구요!

따라서 조합설립을 준비하는 추진위원회라면
도시정비법, 시행령, 판례에서 정한 산정 기준을 정확하게 이해하고 이를 일관된 기준으로 적용하는 구조화된 산정 방식을 정리하는 것이 중요하다고 생각되어,

오늘은 동의자 수 산정에 대한 내용을 알기 쉽게 정리해드리고자 합니다! 

✔️ 6. 지상권이 설정된 토지의 경우

지상권이란 남의 토지에서 공작물(工作物) 또는 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 통칭합니다.

(1) 주거환경개선사업 및 재개발사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있는 자는 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 지정합니다.
주의할 점은 재건축사업에서는 지상권자를 포함하지 않는 점을 유의하셔야 합니다. 즉 소유자의 동의만으로 족하고, 대표자선임동의서는 별도로 필요하지 않습니다.

(2)-1 첫 번째의 경우, 토지소유자와 건축물소유자가 갑으로 같고, 지상권자 을이 있습니다.
이 경우 지상권자를 제외한 토지소유자와 건축물소유자 갑이 동의자입니다.

(2)-2 두 번째의 경우, 2개 필지에 갑이 소유자로 등록되어 있고, 지상권자 을이 갑의 2개 필지 중 한 개필지에 들어가 있습니다.
당연히 지상권자는 제외되어 2개 필지의 주인공인 갑, 갑이 됩니다. 다만 수 개 필지의 경우 갑에게 2개의 동의권이 발생하는 것이 아닌, 하나만 발생하게 되므로 갑이 동의자입니다.
[ 대법원 2015. 3. 20 선고 2012두23242 ]

(2)-3 세 번째의 경우, 토지소유자 갑 / 지상권자 을 / 건축물소유자 병이 있습니다. 이 경우 토지소유자와 건축물소유자가 다르고, 지상권자가 설정되어 있으므로
토지소유자 및 건축물소유자로 동의자를 산정하게 되어, 

✔️ 7. 무허가건축물 소유자의 동의자 대상

(1) 도시정비법 제2조 9호에 의하여 소유자에게 조합원 자격이 부여되는 건축물의 소유자는 적법한 건축물의 소유자입니다. 
따라서 사용승인을 받지 못한 건축물은 원칙적으로 동의자 산정에서 제외됩니다.
[ 대법원 2009. 10. 29 선고 2009두12228 판결 등 ]

이후 조합원의 자격을 무허가건축물의 소유자도 인정하는 등 정관에서 두고 있다면 조합원으로 계산이 가능하지만,
동의 당시에는 제외하여야 할 것입니다.

(2) 건축물대장에 존재하더라도 이미 멸실된 건축물의 경우 실체가 없기 때문에 토지등소유자 동의자에서 제외됩니다.
[ 서울고등법원 2010. 10. 14 209누37205 판결 등 ]

✔️ 8. 소재불명자의 토지등소유자·동의자 산정

(1) 소재불명자는 토지등소유자 수에서 제외됩니다.
도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호에 따라 소재불명자는 토지등소유자와 공유자 수 모두에서 제외되며,
해당 토지가 차지하는 면적 또한 전체 동의 대상 면적에서 제외됩니다.
이는 동의 여부 확인이 불가능한 소유자의 영향을 배제하여 정비사업의 원활한 진행을 보장하기 위한 취지입니다.
[ 대법원 2017. 2. 3 선고 2015두50283 등 ]

(2) 소재불명자로 인정되기 위한 요건은 세 가지입니다.
① 등기부 등 공부상 주민등록번호 기재가 없고
② 공부에 기재된 주소와 현재 주소가 다르며
③ 실제 소재를 확인할 수 없는 경우
위 세 요건이 모두 충족되면 소재불명자로 보게 됩니다.
[ 서울고등법원 2011. 7. 22 선고 2010누30231 등 ]

(3) 추가적으로 인정되는 소재확인 불가 사유는 다음과 같습니다. 
· 공부상 주소지와 실제 주소가 불일치하는 경우
· 지방자치단체가 종합토지세를 부과하지 못하고 있는 경우
· 추진위원회가 우편·내용증명 발송 후 ‘수취인 불명’ 등으로 반송된 경우
[ 서울고등법원 2008. 1. 8 선고 2007누15904 등 ]

이러한 사정이 있으면 추진위원회는 소재불명자임을 증빙한 것으로 인정됩니다.
즉 확인 절차는 ‘소재 확인 불가’가 드러나면 충분한 것으로 보입니다. 

(4) 사망했으나 상속등기가 이루어지지 않은 경우도 소재불명자로 봅니다.
상속인의 주소나 주민등록번호를 파악하기 어렵기 때문에 추진위원회는 상속인을 일일이 탐색할 의무가 없으며,
이 경우 사망자는 ‘소재불명자’로 처리하여 토지등소유자 수에서 제외합니다.
[ 서울고등법원 2014. 5. 29 선고 2012두11041 등 ]

(5) 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우에도 전체 공유지분이 제외됩니다.
공유 토지는 모든 공유자가 유효하게 동의해야 하므로,
공유자 중 단 1명이라도 소재불명자라면
해당 토지는 단독소유가 소재불명자인 경우와 동일하게 전체가 제외됩니다.
[ 대법원 2017. 2. 3 선고 2015두50283 등 ]

✔️ 9. 국공유지 동의자 산정

(1) 국·공유지는 ‘재산관리청’을 토지등소유자로 산정합니다.
국가 또는 지방자치단체가 소유한 토지는 해당 재산을 관리하는 기관이 토지등소유자로 계산됩니다.
[ 도시정비법 시행령 제33조 1항 5호 ]

(2) 30일 내 회신이 없으면 ‘동의한 것으로 간주’됩니다.
시행령 제33조 제1항 제5호는 재산관리청이 동의 요청을 받은 날부터 30일 내에 답변하지 않으면
동의한 것으로 본다는 간주 규정을 두고 있습니다.
[ 대법원 2014. 4. 14 선고 2012두1419 전원합의체 판 ]

(3) 무주의 부동산도 국유지로 취득되는 경우 포함됩니다.
토지대장에는 존재하나 등기부에는 소유자가 없고 현실적으로 소유자를 확인할 수 없는 ‘무주의 부동산’은 국유재산법 적용 대상이므로
국·공유지와 동일하게 토지등소유자 총수 및 동의자 수에 포함됩니다.
다만, 아직 국유지로 편입되기 전이라면 소재불명자와 동일하게 제외됩니다.

(4) 공기업 소유 토지는 동의서를 제출한 경우에만 동의자로 인정됩니다.
LH, 한국전력 등 공공기관이 소유한 토지도 각각 ‘1인의 토지등소유자’로 산정되지만,
동의서를 제출한 경우에만 동의자로 인정됩니다.

✔️ 10. 다수 부동산 소유자의 양도에 따른 동의자 수 변동

(1) 승인신청 ‘이전’에 소유자가 바뀌면 새로운 소유자를 기준으로 산정합니다.
예를 들어 한 명이 2필지를 갖고 있다가 추진위원회 승인신청 전에 각각 다른 사람에게 토지를 매도한 경우
토지등소유자의 수는 새 소유자인 2명으로 산정됩니다. 동의 철회가 없다면 동의자 수도 동일하게 반영됩니다.

(2) 승인신청 ‘이후’의 변동은 산정에 영향을 미치지 않습니다.
도시정비법은 “정족수 판단은 승인신청 당시 기준” 이라는 원칙을 둡니다. 따라서 승인신청 이후 매매가 일어나더라도
행정청은 소유관계를 다시 조사하여 정족수를 재산정하지 않으며, 승인신청 시점의 소유자를 기준으로 토지등소유자 수를 확정합니다.