이 콘텐츠는 추진위원회가 조합설립 단계에서 반드시 검토해야 하는 토지등소유자 및 동의자 수 산정 기준을 법령·판례에 따라 정리한 가이드입니다.

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정비사업에서 추진위원회 승인과 조합설립 인가는 모두 동의율로 결정됩니다.
그리고 이 동의율의 기반이 되는 핵심 지표가 바로 토지등소유자 수의 정확한 산정입니다.

토지등소유자 수를 정확하게 계산하지 못할 경우

1. 동의율에 오류가 생기게 된다.
2. 관할 행정청에서 반려를 하게 된다.
3. 이에 따라 사업 승인이 지연된다.
4. 최악의 경우 조합설립단계 자체가 무효가 되는 등

여러 가지 문제가 생길 수 있습니다. 


실제 저희 서비스를 사용하고 계신 조합 현업에서의 조합 이야기를 들어 보면
등기부 기준, 세대 기준, 신탁 관계, 비법인사단, 지상권 등 권리 구조가 다양하고 복잡해
동의자 산정부터 난관이신 준비위, 추진위 분들이 너무나 많습니다.

특히 권리관계가 복잡한 경우 필지 수와 소유자 수를 혼동하거나,
신탁부동산·공유지·소재불명자 처리 기준을 잘못 적용해 동의율 전체가 뒤틀리는 사례가 꽤 많습니다.
구청에서도 이 부분을 주로 물어보구요!

따라서 조합설립을 준비하는 추진위원회라면
도시정비법, 시행령, 판례에서 정한 산정 기준을 정확하게 이해하고 이를 일관된 기준으로 적용하는 구조화된 산정 방식을 정리하는 것이 중요하다고 생각되어,

오늘은 동의자 수 산정에 대한 내용을 알기 쉽게 정리해드리고자 합니다! 

✔️ 1. 토지등소유자는 등기부 기준으로 판단합니다

토지등소유자는 정비구역 안에 있는 토지 또는 건축물의 소유자나 지상권자를 의미합니다. (도시정비법 제2조)
가장 중요한 기준은 등기부에 소유권이나 지상권이 실제로 기재되어 있는지 여부입니다.

(1) 등기부에 소유권이나 지상권이 존재하면 토지등소유자로 인정됩니다.
반대로, 분양계약만 체결했거나 소유권 이전등기가 완료되지 않은 분양 예정자는 토지등소유자 수 산정에서 제외됩니다.
[ 서울고등법원 2011. 4. 13 선고 2010누26034 판결 ]

(2) 또한 동의서 작성 당시에는 아직 소유권이 없었더라도 인가신청 전에 소유권을 취득하면 그 동의는 유효한 것으로 인정됩니다.
즉, 동의 시점이 아니라 인가신청 시점에 소유권을 갖고 있는지가 최종적으로 중요합니다.
[ 서울고등법원 2010. 9. 19 선고 2009구합48481 판결 ]

✔️ 2. 여러 필지를 소유해도 ‘한 명’으로 계산합니다

(1) 한 명이 정비구역 내 여러 필지의 토지나 여러 동의 건축물을 소유하고 있어도, 토지등소유자는 필지 수가 아니라 소유자 수를 기준으로 1명으로 산정합니다.
[ 도시정비법 시행령 33조 제1항 제1호 다목 ]

(2) 재개발사업에서는 한 사람이 여러 필지를 소유해도 1명,
재건축사업에서는 한 사람이 여러 구분소유권(여러 세대의 아파트 등)을 보유해도 1명으로 계산됩니다.
[ 도시정비법 시행령 33조 제1항 제2호 나목 ]

이 기준을 반대로 해석해서 필지 수 또는 세대 수만큼 토지등소유자를 늘려 계산하면 동의율이 왜곡되고,
추후 행정청의 심사 과정에서 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다.

✔️ 3. 같은 세대이지만, 명의자가 다르면 각각 '별도' 로 산정합니다

(1) 조합원 자격은 일반적으로 조합설립인가 이후 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 대표자를 산정합니다.
다만 주의할 점은 이는 조합원의 자격에 관한 규정일 뿐이며, 토지등소유자의 동의요건에 영향을 끼치지 않습니다. 
즉 동의자의 산정과 조합원의 요건은 전혀 다릅니다! 

따라서 같은 세대에 속해 있더라도 각각의 명의로 토지나 건축물의 소유권을 보유하고 있다면 각각 별도의 토지등소유자로 산정합니다.
[ 서울행정법원 2010. 6. 10 선고 2009구합45433 ]

예를 들어, 박철수와 김영희가 101동 101호를 소유하고 있는 사람이라고 가정하겠습니다.







이 경우, 조합원은 박철수와 김영희 중 한 명이 조합원이 되지만, 동의를 받는 단계에서는 박철수와 김영희 각각 동의자로 산정한 후 동의를 받아야 하는 것입니다.

✔️ 4. 신탁 부동산은 ‘위탁자’ 를 토지등소유자로 봅니다

(1) 신탁부동산이란, 부동산 소유자(위탁자)가 자신의 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고, 
신탁회사는 이 부동산을 신탁계약의 목적(개발, 관리, 담보, 처분 등)에 따라 전문적으로 관리·개발·운용하여
그 수익을 수익자(보통 위탁자 본인)에게 돌려주는 부동산 형태를 의미합니다.

(2) 정비사업을 위해 토지를 신탁사에 신탁한 경우 등기부상의 소유자는 신탁업자이지만, 도시정비법상 토지등소유자는 실제로 권리를 가진 위탁자입니다.
[ 도시정비법 제2조 제9호 ]

(3) 따라서 담보신탁이든 처분신탁이든 마찬가지로 정비사업의 동의 대상이 되는 토지등소유자는 수탁자가 아닌 위탁자로 해석합니다.
동의자 수를 산정할 때에도 토지등소유자를 기준으로 동일하게 동의 여부를 판단해야 합니다.
[ 대법원 2015. 6. 23 선고 2014두6784, 2014두6791 판결 ]

✔️ 5. 비법인사단(종중, 교회, 사찰)의 동의는 대표자 동의로 처리할 수 있습니다

(1) 종중, 교회, 사찰과 같은 비법인사단은 일반 회사와 달리 등기상의 법인격을 갖지 않는 경우가 많습니다.
이 경우 원칙적으로는 정관이나 규약이 있다면 그에 따른 절차를 따르고, 규약이 없다면 총회 과반수 결의로 의사결정을 해야 합니다.
[ 서울행정법원 2010. 6. 10 선고 2009구합45433 판결 ]

(2) 그러나 실제 현업에서는 비법인사단이 인감증명을 발급받을 수 없는 등 자체 규정을 모두 증명하기 어렵다는 점을 고려하여,
해당 비법인사단의 대표자가 인감증명 또는 직인을 통해 조합설립 동의서를 제출하면 그 동의를 유효한 것으로 인정한 사례도 있습니다.
[ 서울고등법원 2022. 12. 21 선고 2021누65646 판결 ]

(3) 즉, 도시정비법 제36조 2항에 따라 '토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는
토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.' 고 규정되어 있어, 이에 대해 동의서의 제출 경위 및 
재건축 추진에 대한 구성원들의 의견, 동의서 제출 이후 구체적인 정황 등 제반 사정에 비추어 동의가 이루어진 것으로 인정된다면 그 동의가 유효하다는 것이죠.

(4) 또한 행정관청은 내부 총회결의 여부까지 깊이 심사하지 않고 외형상 대표자와 단체 명의의 동의서가 적법하게 제출되었는지만 확인하다고 본 심사례가 있습니다.
시장, 군수의 심사의무가 해당 건까지 미치지 않기 때문으로 판단한 것으로 보입니다.
[ 서울고등법원 2023. 2. 1 선고 2021누77717 판결, 부산고등법원 2007.7.6 선고 2006누3841 판결 ]