1기 신도시 ‘분당 노후계획도시 특별정비구역 지정제안’ 주민설명회 현장 스케치

국내 No.1 부동산 총회 솔루션 총회원스탑 x 원스탑빌리지입니다. 오늘은 정부가 발표한 2025년 9.7 부동산 대책에 담긴 1기 신도시 재건축 활성화 방안에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 1기 신도시 '분당 노후 계획도시 특별정비구역 지정제안' 주민 설명회를 다녀와 정리했습니다. 

■ 9·7 부동산 대책, 1기 신도시 재건축 본격화

정부는 ‘9·7 주택공급 확대방안’을 통해 민간 주택공급 방식을 기반으로 한 1기 신도시 재건축사업 활성화를 주요 정책으로 제시했습니다.
이전 정부의 주택정책이었던 1기 신도시 재건축을 현 정부에서도 이어가며, 사업 기간을 단축하고 공급 물량을 확대해 효율적인 주택공급을 실현하겠다는 전략을 밝혔습니다.

이를 통해 2030년까지 수도권 6.3만 호 착공을 목표로 하고 있으며, 사업 선정 방식과 절차 개선, 이주 및 상가쪼개기 문제 해결 등을 추진합니다. 정부는 특히 ▲특별정비구역 수립을 위한 주민 제안 방식 도입 ▲1기 신도시 내 공급물량 확대 ▲패스트트랙 확대 및 절차 통합 ▲투기 행위 차단 장치 도입을 주요 추진 방향으로 설정했습니다.

■ 2025년 9.7 부동산 대책 요약 정리

✔️특별정비구역 수립, ‘주민 제안 방식’으로 전환

1기 신도시 내 15곳, 3.7만 호가 선정되어 연내 정비구역 지정을 목표로 사업이 추진되고 있습니다. 기존의 공모 방식은 지자체의 행정 부담이 크고, 주민이 단기간에 동의율을 확보하기 어려운 구조였습니다. 이에 따라 주민제안(입안 제안) 방식이 전면 도입되어 주민 참여 기회가 대폭 확대되었습니다.

주민대표단이 과반수의 동의를 받아 정비계획안을 제안하면, 지자체가 검토 후 수용 여부를 결정하게 됩니다. 공모 절차가 생략되기 때문에 특별정비계획 수립이 준비된 단지는 최소 6개월 이상 기간을 단축할 수 있습니다.

기존에는 공모에 참여한 단지마다 점수를 부여하고, 상위 몇 곳만 사업을 시작할 수 있었지만, 이제는 정비계획 수립 의지가 있는 모든 단지가 입안을 제안할 수 있는 구조로 바뀌었습니다. 도시계획 용역업체를 선정해 특별정비계획을 수립하고, 이를 지자체에 제출해 심의를 받게 됩니다.

✔️특별정비계획 수립 및 구역 지정 절차

정비계획 초안 수립(주민) → 구역지정 제안 접수(주민 과반수 동의, 지자체 검토) → 구역지정 제안 수용(지자체) →  지방도시계획위원회 심의 및 경기도 협의 → 특별정비계획 수립 및 구역지정(지자체) 

특별정비계획 수립 및 구역 지정 절차는 위와 같이 진행되는데요. 속도의 핵심은 지자체와 지방 도시계획위원회의 판단에 달려 있습니다. 지자체가 제안을 수용해야 다음 단계로 넘어갈 수 있으며, 이 과정에서 지자체가 요구하는 공공기여의 수준이 중요한 평가 요소가 될 가능성이 있습니다.

당초에는 이미 고시된 기본계획 내 연차별 정비예정 물량 한도 안에서 계획을 세워야 했지만, 이번 정부 발표에 따라 주민제안 방식에서는 물량 확대도 가능해졌습니다. 현행 법령상 3년 이내 범위에서 사업추진계획 변경이 가능하기 때문에, 지자체 기본계획상 정비예정 물량을 초과한 제안도 허용될 전망입니다. 이로 인해 일반분양 물량이 증가하고 사업성이 개선될 가능성이 높습니다.

다만, 전세난이 우려되는 지역의 경우 공급 확대는 제한됩니다. 이주 수요를 충분히 감당할 수 있는 지역만 예외적으로 초과 공급을 허용하며, 정부는 이주 여력을 고려해 분당을 물량 확대 대상에서 제외했습니다. 반면 다른 4개 신도시는 3기 신도시 및 대규모 택지지구 공급이 예정되어 있어 이주 수요를 흡수할 수 있을 것으로 판단됩니다.

✔️1기 신도시 패스트트랙 확대와 절차 통합

정부는 사업 기간 단축을 위해 1기 신도시 선도지구에만 적용되던 패스트트랙 제도를 앞으로 참여하는 단지에도 확대 적용할 계획입니다. 이에 따라 특별정비계획과 구역지정을 신속하게 진행할 수 있는 제도적 기반이 마련됩니다. 또한 사업 준비 주체인 주민대표단과 예비시행자 제도를 법제화해 정비계획 초안에 대한 사전 검토를 지원합니다. 이를 통해 지자체, 교육청 등 공공기관의 검토 과정을 초기 단계에 반영해 수정 절차를 줄이고, 사업 기간을 단축합니다.

패스트트랙과 함께 특별정비계획 + 사업시행계획 절차 통합도 추진됩니다. 두 절차를 동시에 수립해 유사한 동의 절차를 하나의 동의서로 대체할 수 있도록 하는 특례가 마련됩니다. 예를 들어 ‘주민대표단 설립 + 선도지구 지정’, ‘사업시행방식 결정 + 사업시행자 지정’ 절차가 통합됩니다. 

정부는 또한 사업성이 낮은 노후계획도시의 정비사업 추진력 강화를 위해 공공신탁사 설립을 추진합니다. 2026년 관련 용역을 시작으로 2028년 법인 설립을 목표로 하고 있으며, 민간신탁사의 참여가 부족했던 단지에도 공공 지원이 확대될 예정입니다.

✔️투기 행위 차단과 전세난 예방 대책

투기성 거래를 막기 위해 정부는 상가쪼개기 금지 및 권리산정기준일 제도 도입을 예고했습니다. 기준일 이후 진입한 투기 의심자에게는 조합원 권한을 부여하지 않으며, 신축이나 토지분할을 통한 다세대 전환 등의 이상 행위도 제한됩니다.

또한 전세난 발생이 우려되는 지역에는 정비예정 물량 초과 공급을 제한합니다. 이주 여력이 부족한 지역의 주택시장 안정을 위해 관리처분계획 물량을 통제하고, 이주관리 방안을 이행하지 않은 지자체에는 HUG 대출보증 제한과 도시미래펀드 미지원 조치를 시행할 방침입니다. 국토교통부와 경기도는 2026년 이후 지자체별 허용 정비물량을 협의를 거쳐 발표할 예정입니다.

■ 전자서명동의서로 주민 동의 절차를 빠르고 안전하게

이번 9.7 대책의 시행을 위해서는 주민 과반수 동의 확보가 핵심 요건입니다. 기존의 서면 동의서는 일일이 방문해 지장 날인과 서류 제출을 받아야 하므로 많은 인력과 시간이 소요되었습니다. 이에 반해 총회원스탑의 전자서명동의서는 공인전자문서 중계자를 통해 발송된 링크에서 본인 인증 후 동의서를 열람하고, 신분증 첨부 및 서명을 완료하면 즉시 제출됩니다. 조작이나 분실 위험이 없으며, 징구 기간과 인력을 크게 줄여 비용을 최대 70% 절감할 수 있습니다.

총회원스탑은 업계 최초로 국가 실증특례 승인을 받은 전자동의 플랫폼으로, 이미 다수의 정비사업 현장에서 활용되고 있습니다. 특히 기흥 3구역 재건축준비위원회는 총회원스탑을 활용해 단 일주일 만에 과반수 동의를 확보하고, 2주 만에 78%의 동의율을 달성했습니다. 모바일 전자등기로 사전 안내를 진행하여 주민 이해도를 높였고, 현장 인력 투입 없이도 빠르고 정확하게 동의 절차를 완료했습니다.

■ 빠르고 투명한 정비사업, 디지털 전환으로 완성

1기 신도시 재건축은 속도와 투명성이 핵심 경쟁력입니다. 전자서명동의서 같은 디지털 솔루션은 행정 효율뿐 아니라 주민 참여 확대와 공정한 의사결정 기반을 강화하는 역할을 합니다. 총회원스탑 x 원스탑빌리지는 이러한 변화를 이끄는 디지털 정비사업 파트너로, 더 빠르고 안전한 절차를 통해 성공적인 정비사업 추진을 지원하고 있습니다. 전자서명동의서와 관련한 자세한 상담은 여기서 1:1로 안내받을 수 있습니다.